LC 227/2026 e a nova base de cálculo do ITBI: o que muda nas operações imobiliárias

A virada legislativa que reabre a discussão sobre o ITBI

A base de cálculo do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) voltou ao centro do debate. Conforme noticiado pelo Consultor Jurídico em matéria publicada em maio, o Tribunal de Justiça de São Paulo tem recebido, especialmente por meio de embargos de declaração, sucessivas alegações de que a Lei Complementar nº 227/2026 — que alterou o artigo 38 do Código Tributário Nacional — teria superado a tese fixada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 1.113.

A discussão é técnica, mas tem efeito direto no bolso de quem compra, vende, integraliza ou herda imóveis. Em Mato Grosso do Sul, onde operações envolvendo propriedades rurais, holdings familiares e transmissões patrimoniais movimentam parcela relevante das atividades empresariais e do agronegócio, compreender o novo cenário é essencial para evitar autuações e pagar somente o que é efetivamente devido.

O que dizia o Tema 1.113 do STJ e por que ele importava

Antes da LC 227/2026, o STJ havia consolidado, no julgamento do Tema 1.113 (REsp 1.937.821/SP), três premissas que se tornaram referência nacional:

1. A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não se vinculando à base de cálculo do IPTU nem ao chamado "valor de referência" unilateralmente fixado pelos municípios;
2. Há presunção de veracidade do valor declarado pelo contribuinte na transação, que somente pode ser afastada mediante processo administrativo regular (art. 148 do CTN);
3. O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com fundamento em pautas fiscais ou tabelas próprias.

Esse entendimento freou uma prática comum: municípios cobrando ITBI sobre valores artificiais, frequentemente superiores ao efetivamente pago. Contribuintes que recolheram a maior conseguiram recuperar valores expressivos, especialmente em operações de integralização de capital com imóveis e em compra e venda entre particulares.

O que mudou com a LC 227/2026

A LC 227/2026 alterou a redação do artigo 38 do CTN, que define a base de cálculo dos impostos de transmissão. A nova redação — segundo o argumento que vem sendo levado aos tribunais — abriria espaço para que os municípios voltassem a utilizar critérios próprios de avaliação, com base em referenciais técnicos previamente publicados, sem precisar instaurar processo individual para afastar o valor declarado.

Os fiscos municipais passaram a sustentar, em ações em curso, que:

• A nova lei complementar superou parcialmente o Tema 1.113, pois alterou o próprio dispositivo que dava suporte normativo à tese;
• Estaria autorizada a adoção de valor venal de referência como ponto de partida da tributação;
• A presunção em favor do contribuinte teria sido relativizada.

Os contribuintes, por outro lado, defendem que:

• A jurisprudência do STJ não decorre apenas da redação do art. 38, mas também do art. 148 do CTN, que permanece intacto;
• A LC 227/2026 não pode ser interpretada de modo a permitir arbitramento prévio e genérico, sob pena de ofensa ao devido processo legal tributário;
• Mesmo com nova lei, persiste a necessidade de procedimento individualizado para afastar o valor declarado.

O TJ-SP, até o momento, tem sinalizado cautela: a maioria das decisões em embargos declaratórios afasta a alegação de superação automática da tese, mas reconhece que a controvérsia é nova e demandará pronunciamento das cortes superiores.

Quem é afetado em Mato Grosso do Sul

Embora a notícia tenha origem em São Paulo, o tema é nacional, pois envolve interpretação do CTN e de lei complementar federal. Em Campo Grande e nos demais municípios sul-mato-grossenses, o impacto recai especialmente sobre:

Produtores rurais e operações com terras

Transações envolvendo fazendas, sítios e áreas de expansão urbana frequentemente apresentam grande disparidade entre o valor de mercado, o valor cadastral municipal e o valor declarado. A insegurança sobre a base de cálculo pode encarecer significativamente operações de compra, permuta ou dação em pagamento.

Holdings familiares e planejamento sucessório

A integralização de imóveis ao capital social de holdings — estratégia consolidada para organização patrimonial e sucessória — depende de avaliação correta da base de cálculo do ITBI quando há tributação (notadamente nos casos em que a imunidade do art. 156, §2º, I, da Constituição não se aplica integralmente, como na atividade preponderantemente imobiliária).

Empresas em reorganização societária

Cisões, fusões e incorporações que envolvam transferência de imóveis podem ter o custo tributário recalculado em razão da nova base de cálculo, exigindo revisão do planejamento.

Compradores e vendedores em geral

Qualquer pessoa física ou jurídica que esteja em vias de assinar uma escritura, registrar uma transmissão ou regularizar herança precisa avaliar o cenário antes de recolher o imposto.

O que fazer agora

A nova configuração legal exige postura mais técnica e documentada nas operações imobiliárias. Algumas medidas práticas:

1. Documente o valor real da operação

Mantenha laudos de avaliação, propostas, e-mails, comprovantes bancários e qualquer elemento que demonstre o valor efetivamente praticado. Em um cenário de maior litigiosidade, a prova documental do valor de mercado torna-se central.

2. Não recolha automaticamente sobre o valor de referência

Se o município aplicar valor superior ao da transação, avalie a possibilidade de:

• Recolher sob protesto e ajuizar ação de repetição de indébito;
• Impugnar administrativamente o lançamento, exigindo que o município instaure procedimento regular de arbitramento;
• Ajuizar ação anulatória com pedido de tutela de urgência para liberar a transmissão pelo valor correto.

3. Revise operações recentes

Quem pagou ITBI nos últimos cinco anos sobre valor superior ao da transação pode, a depender do caso, pleitear restituição. O prazo prescricional é de cinco anos contados do recolhimento.

4. Replaneje operações em andamento

Integralizações, cisões e transmissões patrimoniais que estavam em fase de estruturação devem ser reavaliadas à luz do novo dispositivo. Pequenos ajustes na modelagem podem representar economia tributária relevante.

5. Acompanhe o desfecho jurisprudencial

A tendência é que a matéria chegue ao STJ e, possivelmente, ao STF. Decisões em sede de recurso repetitivo ou de repercussão geral podem alterar definitivamente o cenário. Operações de maior porte se beneficiam de acompanhamento técnico contínuo.

Um cenário que exige leitura técnica caso a caso

A LC 227/2026 não revogou a proteção do contribuinte, mas certamente reaqueceu uma disputa que parecia pacificada. A linha de defesa adequada varia conforme o tipo de operação, o município envolvido, o valor em discussão e o momento processual. Generalizações são perigosas: o que funciona em uma compra urbana em Campo Grande pode não se aplicar a uma integralização rural em Dourados ou a uma sucessão envolvendo imóveis em diversos municípios.

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O Trad & Cavalcanti Advogados atua há quase três décadas em planejamento tributário e patrimonial, com expertise consolidada em operações imobiliárias, holdings familiares e reorganizações societárias no agronegócio sul-mato-grossense. Nossa equipe está acompanhando de perto a aplicação da LC 227/2026 e os desdobramentos no Judiciário, e está à disposição para avaliar operações em curso ou já realizadas que possam comportar discussão ou restituição.