Bem de família é protegido contra dívidas de ITBI e cartório: entenda os limites da impenhorabilidade

A decisão que reforça a proteção do imóvel residencial

A 20ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça reacendeu uma discussão prática que afeta milhares de famílias brasileiras: até onde vai a proteção do bem de família quando o imóvel está sendo cobrado por dívidas relacionadas à própria aquisição. Conforme noticiado pelo Consultor Jurídico, o colegiado firmou entendimento de que dívidas de ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) e custas cartoriais não afastam a impenhorabilidade do bem de família, ainda que tenham sido contraídas no momento da compra do imóvel.

A decisão tem peso significativo porque delimita, de forma clara, o que se entende por "crédito imobiliário" para fins de aplicação da exceção prevista no artigo 3º, inciso II, da Lei 8.009/1990 — dispositivo que permite a penhora do bem de família apenas quando a dívida decorre do financiamento destinado à sua construção ou aquisição.

O que diz a Lei 8.009/1990 e por que ela importa

A Lei do Bem de Família é uma das mais relevantes normas de proteção patrimonial do ordenamento brasileiro. Ela estabelece, como regra geral, que o imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar é impenhorável e não responde por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza.

A lei, contudo, prevê exceções. Entre elas, a possibilidade de penhora quando a dívida tem origem em:

Financiamento destinado à construção ou aquisição do próprio imóvel;
Pensão alimentícia;
Contribuições condominiais;
Execução de hipoteca sobre o imóvel oferecida como garantia real pelo casal ou entidade familiar;
Dívidas trabalhistas relacionadas à residência (em hipóteses específicas, hoje afastadas pelo STF para empregados domésticos).

A discussão prática gira em torno do alcance dessas exceções. E é justamente aí que entra a decisão do TJ.

ITBI e cartório: por que não são "crédito imobiliário"

O raciocínio da Câmara Cível foi técnico e merece atenção. Quando alguém compra um imóvel, surgem diversas obrigações acessórias: pagamento do ITBI ao município, custas de escritura no tabelionato de notas e emolumentos do registro de imóveis. Embora esses valores estejam vinculados à transação imobiliária, eles não se confundem com o crédito imobiliário propriamente dito.

A exceção da Lei 8.009/1990 foi pensada para proteger o agente financeiro que emprestou recursos para a aquisição do bem — tipicamente, instituições bancárias em contratos de financiamento habitacional. A lógica é simples: se o credor financiou a casa, é justo que possa executá-la em caso de inadimplemento.

Já o município que cobra ITBI ou o cartório que cobra emolumentos não financiaram nada. Eles apenas exerceram sua função fiscal ou notarial. Suas dívidas, portanto, têm natureza tributária ou de encargo administrativo, e não de crédito imobiliário em sentido estrito.

Por isso, o tribunal foi categórico: encargos burocráticos e tributários assumidos pelo comprador não afastam a proteção legal do bem de família, ainda que tenham sido gerados no contexto da aquisição do imóvel.

O impacto prático para famílias e empresários

A decisão tem reflexos importantes para o planejamento patrimonial. Em situações reais, é comum que famílias enfrentem cobranças por:

ITBI não recolhido integralmente na época da compra;
Diferenças de ITBI cobradas posteriormente pelo município após reavaliação do imóvel;
Custas cartoriais não quitadas em processos de regularização;
Emolumentos atrasados em escrituras antigas.

Antes desse entendimento, era possível encontrar tentativas de penhora do próprio imóvel residencial para satisfazer essas dívidas, sob o argumento de que estariam ligadas à aquisição. Com o reforço jurisprudencial, fica mais clara a proteção do imóvel familiar contra esse tipo de constrição.

Isso não significa, contudo, que a dívida desaparece. O credor (município ou cartório) continua podendo executar o devedor, mas terá de buscar outros bens — contas bancárias, veículos, aplicações financeiras, salários (nos limites legais) — sem poder atingir o imóvel residencial.

Atenção: nem todo imóvel é bem de família

Um ponto que merece destaque é que a proteção da Lei 8.009/1990 não é automática nem irrestrita. Para que o imóvel seja considerado bem de família, é necessário que:

Sirva de residência efetiva

O imóvel precisa ser efetivamente utilizado como moradia pela família. Imóveis vazios, alugados a terceiros ou usados como veraneio podem não receber a proteção — embora a jurisprudência admita, em algumas hipóteses, a proteção do único imóvel da família ainda que alugado, quando o aluguel serve para custear a moradia em outro local.

Seja o único imóvel residencial

Se a família possui mais de um imóvel residencial, a proteção recai apenas sobre um deles — em regra, o de menor valor, salvo indicação expressa em contrário registrada em cartório (bem de família convencional, previsto no Código Civil).

Não tenha sido oferecido em garantia

Se o proprietário deu o imóvel em hipoteca, alienação fiduciária ou outra garantia real, ele renunciou parcialmente à proteção e pode ter o bem executado pelo credor garantido.

O que fazer agora: medidas de proteção patrimonial

Diante desse cenário, há ações concretas que recomendamos avaliar:

1. Revise sua situação patrimonial. Identifique quais imóveis estão em seu nome, qual deles é efetivamente sua residência e se há eventual exposição a dívidas tributárias ou cartoriais pendentes vinculadas à aquisição.

2. Regularize débitos de ITBI e cartoriais antigos. Embora a impenhorabilidade do bem de família esteja agora mais protegida, essas dívidas continuam ativas e podem atingir outros bens. Regularizá-las evita execução e juros acumulados.

3. Considere instituir bem de família convencional. Além da proteção automática da Lei 8.009/1990, o Código Civil permite a instituição voluntária do bem de família por escritura pública (artigos 1.711 e seguintes), o que oferece camada adicional de segurança e permite escolher qual imóvel será protegido quando há mais de um.

4. Analise o uso de holdings patrimoniais e familiares. Para quem possui múltiplos imóveis, atividade empresarial ou exposição a riscos profissionais — caso típico de médicos, empresários e produtores rurais —, a estruturação por meio de holding pode oferecer proteção patrimonial mais ampla e benefícios sucessórios e tributários.

5. Acompanhe execuções em curso. Se você ou sua família já é parte em execução fiscal ou cível que ameace seu imóvel residencial, é hora de avaliar se há fundamento para alegação de impenhorabilidade — especialmente à luz desse entendimento mais recente.

A linha que separa proteção de exposição

O direito patrimonial brasileiro construiu, ao longo de décadas, um sistema relativamente robusto de proteção da moradia familiar. Decisões como a da 20ª Câmara Cível reforçam essa lógica e impõem aos credores um filtro mais rigoroso: para atingir o bem de família, não basta que a dívida tenha alguma relação remota com o imóvel — é preciso que ela seja, em essência, crédito imobiliário.

Para o cidadão e para o empresário, a mensagem é clara: a proteção existe, mas exige conhecimento técnico para ser invocada corretamente. Cada caso tem nuances — natureza da dívida, regime de propriedade, composição familiar, existência de outros bens — que podem alterar significativamente o resultado.

Trad & Cavalcanti Advogados atua há quase três décadas em planejamento patrimonial, defesa em execuções e estruturação de holdings familiares. Se você quer entender como proteger seu patrimônio diante de riscos tributários, cartoriais ou empresariais, nossa equipe está à disposição para uma análise personalizada da sua situação.