ITBI na cessão de compromisso de compra e venda: o que o STF decidiu e como isso afeta seu patrimônio

O retorno de uma discussão que parecia superada

A incidência do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) sobre cessões de direitos derivadas de compromisso de compra e venda voltou ao centro das atenções no Supremo Tribunal Federal. Como noticiado pela Consultor Jurídico, o reconhecimento da repercussão geral no Tema 1.124 reabriu uma controvérsia que, por anos, parecia estabilizada na jurisprudência: afinal, o município pode exigir ITBI no momento da cessão do compromisso, antes mesmo do registro da escritura definitiva?

A resposta a essa pergunta tem efeitos diretos sobre operações imobiliárias correntes, planejamentos patrimoniais e sucessórios, holdings familiares e negócios entre empresas do setor da construção e do agronegócio. E, sobretudo, sobre quanto cada contribuinte paga – e em que momento paga – ao adquirir um imóvel.

O que está em jogo no Tema 1.124

O cerne da discussão é interpretar o artigo 156, inciso II, da Constituição Federal, que atribui aos municípios a competência para instituir imposto sobre a "transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis" e também sobre a "cessão de direitos a sua aquisição".

A pergunta jurídica é simples na formulação, mas complexa nas consequências:

• A cessão de direitos sobre um compromisso de compra e venda, ainda que não registrado, configura fato gerador autônomo do ITBI?
• Ou o ITBI somente incide uma única vez, no momento da transmissão da propriedade, com o registro do título translativo no cartório de imóveis?

Há duas teses em disputa.

Tese pró-Fisco municipal

Sustenta que a Constituição teria criado dois fatos geradores distintos: a transmissão da propriedade e a cessão de direitos. Logo, cada cessão de compromisso – ainda que envolvendo o mesmo imóvel passando por vários cessionários – ensejaria nova cobrança de ITBI.

Na prática, em uma cadeia com três cessionários antes da escritura definitiva, o município poderia exigir quatro recolhimentos de ITBI sobre o mesmo bem.

Tese pró-contribuinte

Defende que o ITBI tem como fato gerador a transmissão da propriedade, que, no direito brasileiro, só se opera com o registro (art. 1.245 do Código Civil). A cessão de direitos seria mero negócio jurídico obrigacional, sem aptidão para deslocar a titularidade do imóvel. A tributação no momento da cessão violaria o conceito constitucional de "transmissão" e geraria bitributação econômica.

Essa última corrente vinha sendo prestigiada após o julgamento do Tema 1.124 do próprio STF em 2020 (ARE 1.294.969), em que a corte fixou que o ITBI somente é exigível com o registro – embora o alcance dessa decisão ainda seja objeto de debate.

Por que essa discussão volta agora

A reabertura do tema no Supremo decorre da multiplicação de leis municipais e atos administrativos que antecipam a cobrança do ITBI para o momento da lavratura da escritura ou da cessão de direitos, ignorando a tese registral. Tribunais estaduais vinham decidindo de forma divergente, e o STF entendeu necessário fixar tese vinculante para uniformizar a aplicação em todo o país.

O resultado desse julgamento definirá:

1. Quando o ITBI é devido (cessão ou registro);
2. Quantas vezes ele incide em cadeias sucessivas de cessão;
3. Se municípios poderão continuar exigindo o tributo na lavratura da escritura;
4. Se cabe restituição de valores pagos indevidamente nos últimos cinco anos.

Quem é diretamente afetado

A decisão impacta um universo amplo de contribuintes:

Empresários e investidores imobiliários

Operações de compra e venda com cessão de posição contratual – muito comuns em incorporações, loteamentos e investimentos em imóveis na planta – podem ser tributadas múltiplas vezes ou apenas no registro final, conforme a tese vencedora.

Produtores rurais e empresas do agronegócio

Aquisição de áreas rurais frequentemente envolve compromissos de compra e venda celebrados anos antes da escritura definitiva, especialmente em negociações que dependem de regularização fundiária, georreferenciamento ou liberação de garantias bancárias. Cada etapa pode ou não atrair ITBI.

Famílias com holdings patrimoniais e planejamento sucessório

Estruturas que envolvem integralização de imóveis em holdings, permutas, cessões entre herdeiros e reorganizações societárias podem ter sua carga tributária drasticamente alterada conforme o entendimento que prevalecer.

Médicos e profissionais liberais com patrimônio imobiliário

Profissionais que utilizam imóveis como reserva patrimonial, especialmente aqueles em fase de aposentadoria ou planejando sucessão, precisam revisar contratos preliminares e cessões para evitar autuações inesperadas.

Impactos práticos no planejamento patrimonial

Independentemente da tese que prevalecer, alguns efeitos já são previsíveis:

• Compradores que recolheram ITBI no momento da cessão podem ter direito à restituição caso a tese pró-contribuinte se confirme, observado o prazo de cinco anos.
• Operações estruturadas com múltiplas cessões – usadas para fins de financiamento ou para acomodar ingresso de novos investidores – passam a exigir cláusulas específicas sobre quem suportará eventual ITBI adicional.
• Holdings familiares que utilizam cessão de direitos como instrumento de transferência intrafamiliar precisam reavaliar se a estrutura permanece eficiente diante do risco de incidência tributária em cada etapa.
• Contratos de gaveta, ainda comuns no agronegócio e em imóveis rurais não regularizados, podem ser revistos para evitar exposição tributária acumulada.

Há também um efeito menos visível, mas relevante: a modulação dos efeitos da decisão. O STF, em precedentes recentes, tem modulado decisões tributárias para preservar arrecadação municipal, o que pode restringir o direito à restituição dos contribuintes que já pagaram.

O que fazer agora

Diante do cenário, recomendam-se ações concretas e tempestivas:

1. Revisar pagamentos de ITBI dos últimos cinco anos

Identifique recolhimentos efetuados em momento anterior ao registro ou em cessões intermediárias. Esses valores podem ser objeto de pedido de restituição administrativa ou judicial, dependendo da tese vencedora e da eventual modulação.

2. Mapear operações em andamento

Compromissos de compra e venda ainda não escriturados, cessões previstas para os próximos meses e reorganizações patrimoniais em curso devem ser revistos contratualmente para incluir cláusulas de alocação de risco tributário.

3. Avaliar a estrutura de holdings e veículos patrimoniais

Estruturas societárias que utilizam cessão de direitos como mecanismo de transferência devem ser reanalisadas, considerando alternativas como integralização direta, permuta com torna ou doação com reserva de usufruto, conforme o caso.

4. Considerar ações judiciais preventivas

Em operações de valor expressivo, pode ser estratégico ajuizar mandado de segurança preventivo ou ação declaratória para discutir a cobrança antes do recolhimento, especialmente diante do risco de modulação que limite restituições futuras.

5. Documentar adequadamente as cessões

Em qualquer cenário, clareza documental sobre datas, valores e qualificação jurídica do negócio é fundamental para sustentar qualquer tese de defesa ou pedido de restituição.

A janela de atuação é estreita

Casos com repercussão geral no STF tendem a desencadear corrida judicial e administrativa por restituições, redução de prazos efetivos e, eventualmente, modulação que beneficia apenas quem já discutia o tributo. Aguardar o desfecho pode significar perder o direito à recuperação dos valores.

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A equipe de Direito Tributário e Patrimonial do Trad & Cavalcanti Advogados acompanha de perto a tramitação do Tema 1.124 e está à disposição para avaliar operações específicas, revisar pagamentos passados e estruturar estratégias de planejamento adequadas ao novo cenário. Entre em contato para uma análise personalizada.