O que decidiu a Justiça de Goiás
A 2ª Vara Cível da Comarca de Senador Canedo, no estado de Goiás, deferiu tutela de urgência para suspender a cobrança das parcelas de financiamento de uma compradora de imóvel que questionou judicialmente o uso da Tabela Price como sistema de amortização. A informação foi divulgada pelo Consultor Jurídico em reportagem sobre a decisão.
No caso analisado, a consumidora firmou contrato de compra e venda diretamente com a construtora e alegou que o método utilizado para o cálculo das prestações configurava capitalização mensal de juros — popularmente conhecida como anatocismo, ou "juros sobre juros". O juízo entendeu que havia plausibilidade no argumento e risco de dano à autora, justificando a suspensão imediata dos pagamentos até o julgamento de mérito.
Embora seja uma decisão de primeiro grau e ainda sujeita a recurso, ela reabre um debate antigo, mas que continua absolutamente vivo no Judiciário brasileiro: a legalidade do uso da Tabela Price em contratos de financiamento de longo prazo, sobretudo nos contratos firmados diretamente com construtoras, fora do âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI).
Por que a Tabela Price é tão controversa
A Tabela Price é um sistema de amortização em que as parcelas são fixas, mas a composição entre juros e principal varia ao longo do tempo. No início do contrato, a maior parte da prestação é destinada ao pagamento de juros; ao final, predomina a amortização do principal.
O ponto sensível está justamente aí. Parte significativa da doutrina e diversos peritos contábeis sustentam que, na forma como a Tabela Price é estruturada, há capitalização mensal de juros — ou seja, os juros não pagos integralmente em determinado mês são incorporados ao saldo devedor e voltam a gerar juros no mês seguinte. Esse efeito, na prática, é o anatocismo.
O Superior Tribunal de Justiça já se manifestou diversas vezes sobre o tema, mas sem pacificação absoluta. Em contratos bancários firmados após 31 de março de 2000 (data da MP 1.963-17, hoje MP 2.170-36), a capitalização inferior a um ano é admitida desde que expressamente pactuada. Já em contratos celebrados fora do sistema financeiro — como os firmados diretamente entre comprador e construtora, ou em operações entre particulares — a discussão ganha contornos diferentes, e o entendimento tende a ser mais favorável ao mutuário.
É exatamente nesse ponto que a decisão goiana se encaixa: tratava-se de contrato direto com construtora, não de financiamento bancário tradicional.
Quem é afetado por esse debate
A repercussão da matéria vai muito além do consumidor pessoa física que comprou um apartamento na planta. Atinge diretamente:
Empresários com financiamentos de imóveis comerciais e industriais
Galpões, salas comerciais, prédios corporativos e unidades industriais frequentemente são adquiridos por meio de contratos longos com construtoras, securitizadoras ou fundos imobiliários, e muitas dessas operações utilizam a Tabela Price ou variações dela.
Produtores rurais com financiamento de terras e máquinas
Esse é um ponto especialmente sensível. Operações de aquisição de áreas rurais, financiamentos de tratores, colheitadeiras, implementos agrícolas e até de instalações (silos, armazéns, confinamentos) muitas vezes envolvem sistemas de amortização semelhantes à Tabela Price. Além disso, contratos vinculados a CPRs (Cédulas de Produto Rural), CDCAs e operações de barter merecem análise criteriosa quanto à forma de cálculo dos encargos.
Médicos e profissionais liberais com financiamento de clínicas e equipamentos
A aquisição financiada de imóveis para clínicas, equipamentos médicos de alto valor (tomógrafos, ressonância, aparelhos cirúrgicos) e estruturas hospitalares também pode estar sujeita à mesma discussão, especialmente quando o contrato é firmado fora do SFH/SFI.
O que a decisão sinaliza na prática
A concessão de tutela de urgência — ou seja, decisão liminar, antes do julgamento final — é um indicativo importante. O juiz, ao deferir a suspensão das parcelas, reconheceu dois requisitos:
- Probabilidade do direito: havia argumentação técnica e jurídica robusta sobre a possível ilegalidade da capitalização.
- Perigo de dano: o pagamento continuado de parcelas calculadas de forma supostamente ilegal causaria prejuízo de difícil reparação.
Isso significa que o Judiciário tem se mostrado sensível à revisão desses contratos quando há demonstração técnica adequada — geralmente por meio de perícia contábil ou parecer técnico prévio.
O que produtores rurais, empresários e médicos devem fazer agora
A decisão isolada não cria precedente vinculante, mas serve de alerta para uma revisão estratégica de contratos em vigor. Os passos recomendados são:
1. Levantamento dos contratos ativos
Reúna todos os contratos de financiamento — imobiliários, de máquinas, equipamentos, veículos pesados, terras e dívidas alongadas. Verifique cláusulas referentes ao sistema de amortização (Price, SAC, SACRE ou misto), à taxa de juros nominal e efetiva, e às regras de capitalização.
2. Análise técnica do cálculo
A simples menção à Tabela Price no contrato não significa ilegalidade automática. É preciso uma análise contábil-financeira que demonstre, de fato, a ocorrência de capitalização mensal de juros. Esse trabalho geralmente é feito em conjunto entre advogado e perito contador.
3. Verificação da natureza do contrato
Contratos firmados com instituições financeiras autorizadas a operar pelo Banco Central, sob a égide da MP 2.170-36, têm tratamento jurídico distinto daqueles celebrados diretamente com construtoras, incorporadoras, vendedores particulares ou empresas de máquinas e implementos. A estratégia processual depende dessa diferenciação.
4. Avaliação custo-benefício da revisão
Nem sempre o ajuizamento de ação revisional é a melhor saída. Em muitos casos, a renegociação extrajudicial — bem fundamentada em análise técnica — pode produzir resultados mais rápidos, sem o desgaste e a imprevisibilidade do litígio. Em outros, especialmente quando o saldo devedor é elevado e há indícios claros de anatocismo, a via judicial se justifica.
5. Atenção especial em sucessões e reestruturações patrimoniais
Para famílias que estão em processo de planejamento sucessório, holdings rurais ou reorganização de patrimônio empresarial, contratos com cláusulas potencialmente abusivas podem distorcer a real situação patrimonial. A revisão prévia é fundamental para uma estruturação correta.
Um ponto de atenção no agronegócio
No agronegócio, a discussão ganha camadas adicionais. Muitas operações envolvem indexadores agrícolas (saca de soja, arroba do boi, saca de milho), variação cambial e taxas pós-fixadas. A combinação desses fatores com sistemas de amortização como a Tabela Price pode gerar distorções relevantes no saldo devedor — algumas vezes superiores ao próprio valor financiado original.
Produtores que renegociaram dívidas em ciclos passados, especialmente após quebras de safra ou oscilações de preço, devem revisitar esses contratos com atenção redobrada. O que parecia uma boa renegociação à época pode estar produzindo, hoje, encargos questionáveis.
A decisão da Justiça goiana é mais um capítulo de um debate que está longe de terminar. Para quem possui financiamentos relevantes — sejam de imóveis urbanos, áreas rurais, máquinas agrícolas ou equipamentos profissionais —, o momento é de revisão criteriosa, não de pânico nem de inércia.
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